原標(biāo)題：萬達(dá)推商業(yè)地產(chǎn)眾籌1000元起步 產(chǎn)品設(shè)計考驗(yàn)監(jiān)管紅線

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　　半月前推出“快利來”，風(fēng)靡上百個萬達(dá)廣場，讓快錢借萬達(dá)瘋狂了一番，如今萬達(dá)又借力快錢，站在了互聯(lián)網(wǎng)金融的“風(fēng)口”上。

　　昨日(6月8日)，萬達(dá)聯(lián)手快錢發(fā)起了一款名為“穩(wěn)賺1號”的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，號稱是萬達(dá)首個商業(yè)地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)稱之為“Pre-REITs”產(chǎn)品，投資門檻僅為1000元，最高認(rèn)籌100萬元，預(yù)計年化收益可達(dá)12%以上。

　　作為面向大眾投資的眾籌產(chǎn)品，“穩(wěn)賺1號”所籌的資金將如何獨(dú)立管理運(yùn)作?隨著萬達(dá)廣場規(guī)模性建設(shè)，該產(chǎn)品最長達(dá)7年的投資期能不能讓這一收益率按約兌現(xiàn)?又如何避開互聯(lián)網(wǎng)平臺“自融”風(fēng)險?這是廣大投資者關(guān)注的問題。

　　投資門檻僅1000元

　　從萬達(dá)披露的資料來看，“穩(wěn)賺1號”的投資門檻僅為1000元。類似于公募基金產(chǎn)品，也是以份為單位，認(rèn)籌起點(diǎn)最低1份，超出部分以1份遞增，最高認(rèn)籌1000份，也就是100萬元。

　　拿到了萬達(dá)眾籌的入場券，投資人不禁要問：錢要投到哪兒去?上述產(chǎn)品資料顯示，標(biāo)的主要為萬達(dá)2015年新開工且在2016年開業(yè)只租不售的萬達(dá)廣場項目，但萬達(dá)強(qiáng)調(diào)，其有權(quán)根據(jù)籌集情況調(diào)整基礎(chǔ)資產(chǎn)。

　　對于投資人更關(guān)心的資金回報率，按照上述產(chǎn)品設(shè)計，萬達(dá)給出了兩部分收益，一部分是凈物業(yè)租金收益，預(yù)期年化收益率6%，以每年7月15日為兌現(xiàn)日;另一部分為物業(yè)增值收益，預(yù)計收益率6%，退出時會一次性發(fā)放。

　　上述眾籌份額的流動性，萬達(dá)也表示可以“轉(zhuǎn)讓或機(jī)構(gòu)收購”。記者注意到，上述產(chǎn)品投資期限不超過7年，在退出設(shè)計上，萬達(dá)的思路是，要么將來把標(biāo)的項目打包做成REITs產(chǎn)品等形式上市，要么通過第三方并購所投標(biāo)的股權(quán)或資產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓對價的增值不會低于實(shí)際眾籌資金的年化收益率6%。

　　美國NAI新巢地產(chǎn)成都總經(jīng)理蔣鵬解釋稱，除了6%的每年租金分紅，一旦REITs上市，資產(chǎn)增值收益70%歸投資人享有，而此次基礎(chǔ)資產(chǎn)全部按成本價賣給投資人，REITs上市會有高額增值空間。

　　萬達(dá)也想到了內(nèi)部解決方法。萬達(dá)稱，或指定第三方在第7次派發(fā)收益之前，以不低于實(shí)際眾籌資金1.5倍收購眾籌標(biāo)的股權(quán)或資產(chǎn);發(fā)起人使用上述轉(zhuǎn)讓所得資金，回購?fù)顿Y人持有的眾籌標(biāo)的份額。“回購條款比較重要，這類似于萬達(dá)發(fā)行的一個帶有選擇權(quán)的債券。”蔣鵬解釋說，從債券角度講，年化收益率6%的基礎(chǔ)定價，同時還有資產(chǎn)支持，加上萬達(dá)集團(tuán)的無條件擔(dān)保，還有7年150%的回購條款，條件極其優(yōu)厚。但不知道萬達(dá)是否會準(zhǔn)確對應(yīng)資產(chǎn)并設(shè)置隔離。

　　除了萬達(dá)，圍繞互聯(lián)網(wǎng)眾籌，各路資本正起舞狂歡。近日，平安好房與大華基金宣布成立了國內(nèi)第一只50億元規(guī)模的地產(chǎn)眾籌基金。

　　機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購居多

　　當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)正陷入“結(jié)構(gòu)性過剩”和資產(chǎn)價值與租金收益相背離的雙重“魔咒”，萬達(dá)大膽推出互聯(lián)網(wǎng)眾籌產(chǎn)品，且門檻低至1000元，為何大眾實(shí)際認(rèn)購并不活躍?

　　萬達(dá)一位高管告訴記者，截至目前，認(rèn)購上述產(chǎn)品的主要是機(jī)構(gòu)投資者。

　　一位行業(yè)人士感嘆，7年投資期太長了。該人士擔(dān)憂，如果眾籌標(biāo)的資產(chǎn)不能出表，就不能算是輕資產(chǎn)，而應(yīng)是類股權(quán)投資，算是一個“夾層”，只能看做一種創(chuàng)新的融資渠道。

　　對上述眾籌資金，將如何進(jìn)行獨(dú)立管理運(yùn)作?蔣鵬說，投資資金項目包應(yīng)進(jìn)行一對一資產(chǎn)隔離，投資份額對應(yīng)的是5個項目一組的資產(chǎn)包。記者注意到，這種說法其實(shí)就是一種大基金嵌套小基金的模式。

　　不過，上述萬達(dá)高管告訴記者，他們并未采取很復(fù)雜的結(jié)構(gòu)設(shè)計，比如單獨(dú)設(shè)立投資公司(如SPV結(jié)構(gòu))。但該高管對外界的說法并無直接回應(yīng)。

　　此外，外界也擔(dān)憂萬達(dá)可能涉及互聯(lián)網(wǎng)平臺“自融”問題(自融是指實(shí)體企業(yè)自己在線上開辦網(wǎng)貸平臺，融到的資金主要用于自己企業(yè)或關(guān)聯(lián)企業(yè)使用，此舉就涉嫌非法集資)。上述萬達(dá)高管說，通過快錢方式營造一個分銷平臺，國家正在進(jìn)行試點(diǎn)，設(shè)計產(chǎn)品時已規(guī)避掉了合規(guī)風(fēng)險。